楼市泡沫推高空置率 穗周边楼盘入住率低于两成

网易房产12月4日报道高房价时代已经全面覆盖了神州大地。而作为中国南方的国际大都市——广州，其市场房价也是华南地区房价的标杆。而在高房价的背景下，广州房子空置率虽然没有京沪深那么突出，但也在一定程度上反映了楼市的畸形发展——“有房没人住，有人没房住”。“看房地产有没有泡沫，空置率是一个最重要指标”，中国当代著名经济学家茅于轼在接受网易房产采访时表示。楼市是否存在泡沫，现时也是众说纷纭。但记者近日走访了市内各大区域的楼盘，在看房的同时，也为广州楼市空置率居高不下的问题感到一丝的担忧。

渡假、投资因素拉高番禺空置率

“番禺祈福新村的空置率一直都比较高，大概4成左右，主要集中在楼龄较长的大单位”。中原地产番禺祈福新村分行主管何良向网易房产记者介绍到。据了解，造成这么高空置率的原因，一方面是祈福新村的业主有很大部分是香港业主，购买祈福新村主要是为了假日回大陆渡假之用。另一方面，则是投资客也很青睐祈福新村这个项目，因为祈福新村是番禺的一个大盘。名气、配套都是很多楼盘不可比拟的，因此很多人都喜欢在这里置业。投资客恰恰也是看中了这个方面，因此逐利的心态也使得他们也开始伸向了这区。他们投资买房之后，因为短时间内租不出去，也会暂时造成房屋的空置。

总体上，番禺里面的大型楼盘。空置率一般都达到3成左右，例如广州雅居乐和华南碧桂园。虽然，番禺到广州市中心的交通网络也是很方便，但毕竟番禺还是稍微远离市中心。部分置业者还是视番禺为周末或者节假日的渡假休闲区。而在市桥南郊一带例如沙湾等，楼宇空置率居高的问题尤为严重，而在那里的祈福水城就是比较典型的。由于交通，市政等配套还是比较落后，跟不上楼盘小区的规划建设。产品质量虽好，但那里建好的房子还是很少人问津。

广州近郊楼盘空置率居高不下北部别墅入住低至10%

记者也走访了广州近郊的热点居住区域。据了解，南沙境界现在公寓洋房的入住率为30～40%左右，别墅的更是只有20%。“前期别墅的业主以投资为主，三期洋房的业主刚收楼，大部分还在装修。”南沙境界的销售人员向记者介绍到。据悉，南沙境界的别墅买家主要是为了投资、保值和渡假自住。而因为别墅都是毛坯交楼，加上南沙区的租赁市场不发达造成该区租价很低。而在南沙天后宫附近的某个大盘，总体入住率更是只有20%。“11月底我们的业主才开始收楼，预计明年的入住率开始会大幅增长。而现在很多的单位都达不到收楼条件，而且业主们都忙于装修。现在的入住率也是不太理想。”该盘的策划人员向记者介绍到。由此可见，全区的新货入住率都不高。当然南沙区的生活配套等基本设施暂时都不太方便，也是造成南沙区大量新盘新货“闺中待嫁”的主要原因。

“花开两朵，各表一枝”，远在广州北面的花都楼市也难独善其身。据了解，汽车城板块的楼盘大都没有交楼，比如保利城，风神公社，甚至祈福辉煌台等，都没交楼。而新华镇等花都区中心地带楼盘的入住率都比较高。据悉，这里面主要是洋房为主，而且花都本地买家较多，多以自住型买家为主。但总体来说，从化、花都等北郊地区的交通、生活配套都不算完善，造成了那一带的别墅大盘入住率都不甚乐观。逸泉山庄入住率60%，常住率仅仅是30%左右！“北部别墅大体的入住率应该只有10%左右。”中原地产黄韬向网易房产记者介绍到。

交通、生活配套成金沙洲硬伤

而在广佛同城的大利好背景下，这一两年来金沙洲的楼市也是被炒得风风火火的。但记者走访时发现，金沙洲的楼盘空置率问题也是十分令人担忧的。“目前金沙洲楼盘的空置率在50%-60%之间，属于相当高的比例。”中原地产物业部区域营业总监杜燕玲表示。虽然金沙洲是政府重点打造的居住新城，但目前各项配套设施尚未成熟，尤其是道路的建设，直接影响了金沙洲楼盘的入住情况，杜燕玲还举例说，之前遇到一个中海金沙湾的客户，夜晚需要打的士回家，却没有司机愿意接载，原因就在于担心金沙洲不安全，最后客户只能暂时在其他地方租房子住。

此外，杜燕玲还透露，目前金沙洲内比较有名的楼盘如金域蓝湾，前期单位的入住率大概在六成左右，而中海金沙湾的入住率大概在五成，这些单位都是业主在07、08年的时候购买的，他们当时买的心态都是期望楼盘升值，但鉴于目前金沙洲的配套，这些单位出租不行，卖出去也不划算，从而导致了金沙洲楼盘空置率奇高。

广园东、珠江新城人气激增

广州东部的广园东板块的入住率则是令人稍觉得安慰。据了解，该片区几乎都是性价比较高的洋房项目，也是以自住买家为主，而一些别墅项目，例如凤凰城的别墅，超过60%的买家都是本地人，几乎也全部入住，而该板块的另外一个项目也是以洋房和别墅为主，但定位和价格相对高一些，距离新塘镇中心区域也远一些，本地以外的买家占据多数，因此别墅的空置率相对高一些。

而在广州市中心的热门区域——珠江新城。楼宇入住率则是比较喜人的。“凯旋新世界楼龄约5年，现大多数业主都已完成入住。单位的空置率不高于3成。”中原地产凯旋新世界分行主管熊剑锋向网易房产记者介绍到。珠江新城经过了这些年的开发，各方面的配套都日臻完善。而且由于珠江新城的地理位置特殊性，令很多人都趋之若鹜，因此这里的楼宇对于空置率也是有了“抗体”。最典型的就是广州大道旁的星汇园和临江大道旁的凯旋新世界等楼盘。这些楼盘入住率都是令人十分满意。

当然，新落成的楼盘空置率还是比较高的。就像在珠江新城中心地带的新楼盘，现在的入住率都不算高。“因为新楼盘落成之后，还要有一个交付入住期，住户、租客不可能交楼之后立马入住。”熊剑锋表示。有一定楼龄的楼盘入住率也不会太低，毕竟买家购房之后，就算自己不入住，也会把房子租出去，不会让房子丢空的。因此自住率可能会稍低，但入住率应该不低。与传统的老城区越秀，东山，荔湾等区相比，珠江新城的入住率会稍低；但与其他新开发的住宅区如金沙洲相比，入住率就会比较乐观。随着以后地铁等市政交通工具贯通珠江新城，可以预见珠江新城的入住率将会跃上一个台阶。总的来说，珠江新城是个新开发的住宅区，很多楼盘都是刚刚交付使用的和分批交楼，很大部分的楼房还在装修、添置家具或者寻找住客中，因此暂时导致了入住率偏低

目前，珠江新城板块由于都是高档住宅，据某个珠江新城楼盘的销售主管透露，珠江新城的空置率不会很高，像一些大户型的产品一般都是自住买家，而小户型公寓由于都是投资产品，空置率相对高一点。

房屋空置率总体偏高的现象既反映了楼市畸形的发展，同时也是社会分配不公的现象之一。记者在走访各区板块同时，也是对此忧心忡忡。正如茅于轼所说的“当空置率达到较高水平，当大家都想卖房子的时候，房价必然大跌，这时候泡沫就会破灭，这对中国经济的影响很可怕。”